『アパート・商業用不動産で大成功する方法』（2017年）は、不動産市場で著者が驚異的な成功を収めた秘訣の一端を紹介しています。これから投資を始めようとしている人にとって、すぐに実践できるアドバイスが満載の一冊です。すでに不動産を所有している人にも、保有資産を最大限に活かすヒントを与えてくれます。著者は長年この業界で働いてきた経験から得た実例を随所で紹介しています。
本書から得られるものとは？不動産のプロが蓄えた知恵の宝庫をひも解こう
多くの人にとって、不動産は完璧な投資対象に見えるものです。金融セクターが混乱しているときでさえ、不動産価格は必ず回復するように見え、他の投資家が慌てて貯蓄を失う中、不動産オーナーは安心していられます。では、なぜ誰もが不動産に投資しないのでしょうか？実は、ほとんどの物事と同様に、不動産投資も見かけほど簡単ではないのです。
落とし穴は数多くあり、不動産が経済的な利益につながるのと同じくらい、経済的な負担となるケースも珍しくありません。だからといって、不動産で富を築けないというわけでは決してありません。確かに可能です。ただし、最初の投資を行う前にも後にも、考慮すべき重要な事柄がたくさんあります。そこで本書の出番です。
本書では、現場で数多くの教訓を学んできた不動産所有のプロが蓄積した豊富な知恵を提供します。また、以下のようなこともわかります。
- なぜオフィスを地下に置くべきなのか
- なぜ不動産オーナーは受け身ではいけないのか
- 不動産を「我が家」のように感じさせる方法
きっと、あなたも一度はそう考えたことがあるでしょう。
不動産に投資する前に、数字を計算し、その物件がキャッシュを生み出すことを確認しよう
もし価値ある物件をひとつ購入できれば、お金の悩みは永遠に解決するのに——。そう思うかもしれません。確かに、商業用不動産への投資は大きな富につながる可能性があります。しかし、アパートをいくつか買って、あとは札束が降ってくるのを待つだけ、というほど単純な話ではありません。何よりもまず、いくつかの財務概念を理解する必要があります。中でも重要なのが純営業利益（NOI）とキャッシュ・オン・キャッシュ利回りです。物件の純営業利益の計算は簡単です。
まず、その物件が1年間に生み出す収入を算出します。入居者から受け取る家賃、ランドリー設備による収入、ペット飼育料などです。この数字から、物件の年間コスト——たとえば固定資産税やメンテナンス費用などを差し引きます。この2つの数字の差額が純営業利益です。次に、キャッシュ・オン・キャッシュ利回りを計算します。純営業利益を、その物件に前もって投じた投資額で割ります。その数字を100倍し、最後にパーセント記号をつければ完了です。
そのパーセンテージが、その物件のキャッシュ・オン・キャッシュ利回りです。数字が高いほど良い投資といえます。ポートフォリオを拡大したいなら、リスクの少ない投資に集中する必要があります。そして、即座にキャッシュフローを生み出す物件が、たいてい最もリスクが低いのです。だからこそ、これらの数字を把握することが極めて重要なのです。
キャッシュ・オン・キャッシュ利回りの高い物件に投資することで、キャッシュフローが増え、すべての投資に内在するリスクを軽減できます。不動産というゲームにおいて、キャッシュは救命ボートです。失敗は必ず起こるものであり、予期せぬ出来事は大海原の高波と同じくらい避けられません。だからこそ、沈まないための手段を備えておくことが賢明なのです。
初めての不動産投資をするときは、出費を抑え、本業を辞めてはいけない
かつて、熱心な若い投資家が著者マレーに自分の計画を打ち明けたことがありました。彼女は、初めての商業用不動産を購入したら、現在の仕事に別れを告げ、贅沢品を買いあさるつもりだと話しました。新しい車、新しいオフィス、洗練された名刺など、さまざまな買い物を心待ちにしていました。しかし著者は、そんな計画に懐疑的な目を向けざるを得ませんでした。彼女が知らないことを、著者は知っていたからです。不動産市場に参入する投資家は、お金を使わないよう全力を尽くすべきなのです。
不動産投資家を目指すなら、ブートストラッピング——つまり、手元にあるリソースを創造的に活用すること——が最善の策です。資金をできる限り長く持たせ、余剰金はすべて新たな不動産取引に回しましょう。派手なオフィスや見栄えの良い名刺に使ってはいけません。ここでは、多少の自己犠牲が求められます。たとえば著者は、最初のオフィスビルを購入したとき、地下室の小さな用具入れを自分のオフィスに選びました。一番立派なスペースを選ぶこともできましたが、それでは収入を最大化できません。あえて最も人気のない場所を選ぶことで、ビルの1平方フィートごとから利益を得たのです。
仕事を辞めるという若い投資家の計画も、同じように誤ったものでした。著者は、他の多くの成功した投資家と同様、不動産ビジネスがしっかりと確立するまで本業を続けました。実際、不動産キャリアの最初の7年間は、教師としても働いていたのです。そうしたのは、ビジネスの初期段階で自分の給与を収益から差し引けば、事業全体が危険にさらされることを知っていたからです。
これはすべての新しい不動産ビジネスに当てはまります。最初のうちは、事業を存続させるだけでも苦労するでしょう。ましてや大きな利益を上げるなど到底無理な話です。著者はリスクを取りませんでした。ビジネスが毎年200万ドルをもたらすようになって初めて、本業を辞めたのです。
商業用不動産はビジネスとして扱い、投資家は管理者としての役割を担うべき
不動産投資をめぐる一つの神話があります。それは、物件を買ってしまえば、あとは座ってリラックスしていれば、お金がどんどん入ってくるというものです。この神話は数百年かけて形作られました。何世紀にもわたり、貴族や地主階級は土地を代々受け継ぎ、入居者からのお金を懐に入れ、物件の管理は人を雇って任せていました。
より最近では、一攫千金を謳う詐欺師たちが、不動産は受動的収入を生み出す投資だという神話を広めてきました。しかし重要なのは、投資からの収益を最大化したいなら、受け身ではいられないということです。不動産は単なる資産として扱うべきではなく、ビジネスとして捉え、それに応じて管理すべきなのです。ですから、中間業者の軍隊を雇ってすべてを任せるという過ちを犯してはいけません。アセットマネージャーもポートフォリオマネージャーもプロパティマネージャーも、雇う請負業者と同様、すべて金銭的な出費を意味します。投資の運営を他人に任せれば、収入が目減りするだけです。
この収益を食いつぶす落とし穴は、すべてを自分で管理することで回避できます。賃貸契約書の確認と作成も自分で行いましょう。取引の仲介も自分で。除雪や造園作業などの肉体労働も自らこなします。中間業者を排除することは、支出を減らして収益を増やすだけでなく、自分の運命を自分で握ることを保証します。つまり、物件に再投資できるお金が増えると同時に、投資に対するコントロールも強まるのです。
初めての商業用不動産の扱い方は、将来の成功に極めて重要な役割を果たします。だからこそ、自己管理は本当にあなたの利益になるのです。成功への決意を持ち、妥協を許さない限り、どんな不動産管理会社も保証できない偉業を達成できるでしょう。結局のところ、どんなに優秀な管理会社であっても、あなたほど本気で利害を背負うことはないのですから。
適切な入居者を見つけ、家賃を市場レートより少し安く設定しよう
入居者は不動産ビジネスの基盤です。彼らが払う家賃がなければ、あなたの投資は実質的に無価値になってしまうからです。ここで2つの重要な疑問が浮かびます。家賃をいくらに設定すべきか、そして入居者をどのように選ぶべきか、です。まず第一に、入居者からできるだけ多くのお金を搾り取ろうとしてはなりません。
最高額の家賃を要求するより、市場レートより少し安く設定する方が賢明です。その理由はこうです。過剰な請求は、さまざまな望ましくない結果を招くことが多いのです。たとえば、入居希望者が家賃を払えなければ、単に借りてくれません。建物が空室のままであれば、収入はゼロです。たとえ高額の家賃を払ってくれる人がいたとしても、契約期間が終われば、より安い物件を探す可能性が高く、結局は振り出しに戻ってしまいます。一方、市場レートより少しだけ安く設定すれば、逆の効果が生まれます。入居者は更新を望み、継続して入居してくれることで、マーケティング費用や入居者入れ替えのコストが削減されるのです。
さらに、商業用入居者の経費を比較的低く抑えれば、彼らのビジネスがより繁栄しやすくなります。それはあなたにとっても良いことです。彼らが成功すればするほど、退去する可能性が低くなるからです。どのくらいの家賃を請求すべきか（というより、いかに安く抑えるべきか）がわかったところで、あと2つのことを考える必要があります。誰に貸したいのか、そして新しい入居者が現在の入居者とどの程度相性が良いのか、です。たとえば、あなたの物件の入居者の大半が高齢者だとしましょう。彼らは物件の静けさを気に入っています。そんなとき、空室ができたからといって、騒がしい大学生グループに貸してはいけません。
同様に、商業用入居者の一軒がおもちゃ屋を経営しているなら、隣の店舗をマリファナ販売店に貸すのは明らかに賢明ではありません。重要なのは、調和のとれた全体として機能する環境を作ることです。入居者は互いに苦しめ合うのではなく、補い合うべきです。そして、あなたの物件は、彼らが「我が家」と呼びたくなる場所になるべきなのです。
不動産投資の背後にある「お金以外の目的」を見つけ、その周りにビジネスの価値観を構築しよう
お金はモチベーションにはなりません。最初の物件を買う前に、鏡を見て自分自身にいくつか質問してみましょう。最高水準を目指す原動力は何か？競合を出し抜くモチベーションをどう維持するのか？
ひとつ確かなことは、不動産市場での成功には多大な努力と時間、そして諦めない意志が必要だということです。何があなたを前進させ続けるのでしょうか？確かに、お金は十分な動機のように思えるかもしれませんし、多くの投資家にとって大きなインセンティブであることは間違いありません。しかし著者は、長期的にはお金はあなたを裏切ると固く信じています。お金の約束は、最初は魅力的でも、年月が経つにつれて、その輝きは次第に薄れていくのです。それに、不動産ビジネスを始めたばかりの頃は、たいていあまり利益が出ません。
だからこそ、不動産ビジネスの土台となる「お金以外の目的」を見つけることが二重に重要なのです。目的を引き出すのに役立ついくつかの質問を紹介しましょう。あなたが個人的に不動産業界に惹かれるのはなぜですか？他人を助けるという考えは好きですか？人々が働く場所や住む場所を見つける手助けをしている——自分の物件が彼らの生活を、ひいては周辺地域を改善している、と考えることに満足感はありますか？不動産ビジネスの背後にある目的を特定したら、今度はその周りに企業価値観を構築しましょう。不動産ビジネスが成長するにつれて、企業価値観はますます重要になります。
価値観は従業員の意思決定や行動に影響を与えるだけでなく、企業文化やビジネスのやり方をも決定づけます。だからこそ、初日から価値観を確立し、育てていくことが極めて重要です。たとえば著者の会社の価値観は「卓越性」「創造性」「誠実さ」です。困難に直面したとき、これらの価値観が彼と従業員たちを正しい道に留めてくれました。どん底にはまったり燃え尽きたりするのではなく、仕事に意義と喜びを見出し続けられたのは、会社の堅固な価値観のおかげでした。
長期的に成長し価値を生み出すには、物件をできるだけ長く持ち続けよう
著者もかつて、すべての物件を売却したいという誘惑に駆られたことがあります。すべての物件がようやく利益を生むようになり、換金するという考えはあまりに魅力的で、興味を示す買い手と売却の話し合いまでしました。しかし結局、彼は売却しないことに決めました。なぜでしょうか？
真に永続する価値を生み出すには、長期的な視点で事業に関わり続ける必要があることを、彼は知っていたのです。物件の価値を高めるには時間がかかります。特に、改良に使う資金をその物件自体が生み出している場合にはなおさらです。水道設備の効率化によって物件の価値を高めようと決めたと想像してみてください。最初に、給水管に断熱処理を施して保温効果を高め、シャワーに節水器具を取り付けて水の使用量とコストを削減します。これは長期的にはお金を節約できます——支出が減れば純営業利益が増えるからです。しかし短期的には、各改良にかかる費用のせいで、経済的な損失となります。ですから、物件の価値の可能性を最大限に引き出したいなら、しばらく持ち続ける必要があるのです。
「しばらく」とは、一般的な目安として約5年を意味します——もっと長くかかることもあります。さらに、買い手に高値の正当性を納得させたければ、財務状況が健全であることを証明する必要があります。少なくとも2年以上の収益実績を示すことが必要なのです。これができなければ、高い物件評価額を正当化することはできないでしょう。これらの議論でもまだ十分に説得力がないなら、物件を長期的に保有することの別の利点があります。それは取引コストを最小限に抑えられることです。物件を売却すると、売却価格の5〜10％程度の取引コストがかかります。
それに加えて、おそらく不動産ブローカーに支払わなければならない多額の手数料も考慮に入れていません。また、物件売却によるキャピタルゲインには税金がかかります。物件を持ち続ければ、これらすべてのコストを回避できます。ですから、事業が十分に価値を高め、売却が経済的に完全に意味を持つ日が来るまで、じっと待つのが最善です。適切な忍耐力と、何でも自分でやるという姿勢、そして前向きなビジョンを持って、著者は不動産投資で富を築くことに成功しました。あなたも成功への正しい姿勢を身につけ、袖をまくり上げて始めましょう！
まとめ
不動産投資はあなたを裕福にすることができます。しかし、賢く立ち回り、一定の原則に従う必要があります。成功するためには、受動的な投資ではなく、れっきとしたビジネスとして投資を扱うべきです。物件をできるだけ長く保有することも賢明です。
最も重要なのは、常に経費削減の方法を探し続けることです。その最も簡単な方法は、物件関連の業務をできるだけ自分でこなすことです。実践アドバイス：物件の用途を再考して価値を高めよう。物件の価値を高める最良の方法のひとつが、その使い方を変えることです。
たとえば、物件は部分的または全体的に用途転換できる場合がよくあります。十分に活用されていない共有スペースは、賃貸可能なスペースに変えられます。倉庫スペースをオフィスにアップグレードすることも、3ベッドルームのフラットを2つの1ベッドルームに分けることもできます。実際、著者は2017年に経営不振のホテルを購入し、スタジオアパートメントへの改装に成功しています。
