『ジロートーク：不動産の新ルール』（原題：Zillow Talk: The New Rules of Real Estate、2015年刊行）は、家を買う、売る、借りる際に必要な知識をすべて提供します。借りるか買うかの選択、売却のタイミング、物件価値を高める方法など、人生最大の投資である不動産に関する重要な悩みに光を当てます。
あなたにとっての価値は？家の購入・賃貸について知っておくべきことをすべて解説します。
第1子が生まれたばかりだとしましょう。2部屋のアパートはベビー用品であふれ、急に手狭に感じられるようになりました。そろそろ家を買う時期かもしれません。しかし、ご存知の通り、家の購入は大きな投資であり、踏み出す前に多くの疑問を解決しておく必要があります。予算は足りるのか、どの地域で買うのがベストか、豪華なリフォームをすべきか、などです。
家の購入については、おそらく多くの先入観や思い込みがあるでしょう。独身で都会に住んでいるから家を買うのは無理だと思っているかもしれません。家を買う時期はいつでも同じだと考えているかもしれません。あるいは、家はいつでも良い投資になると信じているかもしれません。しかし、これから紹介する内容が示すように、これらの思い込みはすべて間違いです。
この要約で学べることは以下の通りです。
- どの地域で買うべきか
- 設置したばかりの高級バスタブが家の価値を高めない理由
- たった一言が住宅売買に大きな影響を与える方法
購入が自分に合っているかを見極め、将来有望な地域を選んで投資を最大化しましょう。
多くの人は、家の所有は家族がいることを前提に考えます。しかし、家の購入は4人家族にとって有益であるのと同様に、働く独身女性にとっても有益になり得ます。
では、自分にとって購入が適しているかどうかは、どうすれば分かるのでしょうか？購入によってお金が節約できるかどうかが、その判断基準になります。
不動産情報サイトのジロー（Zillow）は、損益分岐期間（Break Even Horizon）と呼ばれるツールを開発しました。これを使えば、買うのと借りるのとではどちらが経済的に理にかなっているかを判断できます。
その仕組みは次の通りです。
損益分岐期間は、購入した家のコストが同じ物件を借りる場合より安くなるまでにどれだけの期間がかかるかを、長期的なコスト比較によって算出します。具体的には、インフレ率、税率、物件価格を計算に入れます。
ジローの損益分岐期間ツールを使い、家を買うことで実際に節約できると分かったら、次のステップに進みましょう。どこで買うかを決める段階です。
地域を選ぶ際には、今後数年間でその地域がどのように変化するかを考慮することが重要です。結局のところ、不動産の購入は大きな投資であり、不動産価格は立地に直結しているからです。
最も人気のある地域で最高の物件を買いたくなる気持ちも分かりますが、経済的により賢明な判断は、今後の成長が見込まれる地域で物件を購入することです。
幸い、市場のトレンドを追えば、地域が時間とともにどう変化するかを予測できます。
たとえば、道路状況が悪く商業活動もほとんどないエリアが、わずか数年で活気ある商業の中心地に変貌することもあります。
どうしてそうなるのでしょうか？
たとえば、ある開発業者が来年までにそのエリアにショッピングモールを建設する計画だと知っていたとしましょう。そのような大規模な商業施設は新しい人々をエリアに呼び込み、荒れていた地域を魅力的で活気のある場所へと変貌させ始めるでしょう。
地域の雰囲気が良くなれば、住宅価格も上昇します。そうなれば、あなたの投資は確実なものになるのです。
最高の地域で最悪の家を買うよりも、最も勢いのある地域で最悪の家を買いましょう。
高級住宅街で最もボロボロの家を買うのは良い投資だと誰かに言われたことはありませんか？それは間違いです。そして、その判断がどれほど悲惨な結果を招くか、知ったら驚くでしょう。
こう考えてみてください。裕福な地域で最悪の家を買うということは、価値が上がる可能性が最も低い家を買っているということになります。
周辺の物件が自分の家の価値を押し上げてくれると思うかもしれません。しかし実際には、地域で一番安い家であることは、購入希望者の疑念を招くだけです。
なぜでしょうか？
彼らは「なぜこの家だけ周囲よりずっと安いのか」と不思議に思い、何か問題があるのではと勘繰ります。
マーカス一家の例を見てみましょう。彼らはテキサス州フォートワースの素敵な郊外、イーグルランチで、その地域で下位10％に入る評価額の小さな平屋を購入しました。他のすべての家が値上がりする中、マーカス家の家は4パーセントポイントも出遅れました。
一方で、最も勢いのある地域で最悪の家を買うことは素晴らしい投資になり得ます。その鍵は、ジェントリフィケーションが進む地域を見つけることです。
それはどういう地域でしょうか？
ジェントリフィケーションが進む地域とは、かつては荒れ果てていたものの、若者やアーティストが移り住むことで活気を取り戻しつつある地域のことです。文化的な雰囲気が変わると、より裕福な人々がこれらの地域に惹きつけられ、改修が進むにつれて不動産価格が急騰します。
たとえば、20世紀初頭のマンチェスターには多くの裕福な鉄鋼王が住んでいましたが、彼らが郊外へ移り住むと街は荒廃しました。しかし2008年以降、若者が安価な物件に移り住むことで都心部は復活を遂げ、ジェントリフィケーションが起きて不動産価格は急騰しています。
ですから、次に物件を購入しようとするときは、投資に最適なエリアを選ぶ上で、立地の将来性が鍵になることを覚えておきましょう。
家を購入する前に、所有することが自分に適しているかを検討しましょう。
2002年、ジョージ・W・ブッシュ大統領が低所得者層の住宅所有率を高めるための施策を打ち出したのを覚えていますか？彼は、家を持つことはアメリカンドリームの重要な一部であり、誰でも手が届くべきだと宣言しました。残念ながら、一部の人にとってこの夢は悪夢へと変わりました。
それは、住宅所有がすべての人に向いているわけではないからです。その理由を見ていきましょう。
まず、銀行が低所得世帯に住宅ローンを組ませることを後押しする政府の優遇策は、結果として、本来助けるはずの人々を傷つけてしまいます。
アトランタの警察官、ダリン・ウェストの例を見てみましょう。ウェストは政府保証の2万ドルのローンを頭金に使い、13万ドルのタウンハウスを購入しました。2008年に住宅バブルが崩壊すると、ウェスト氏と、政府保証の住宅ローンを抱える無数のアメリカ人は支払いを続けられなくなりました。彼らはローンを返済できず、家は銀行のものになってしまいました。
住宅所有がすべての人に向かないもう一つの理由は、家を所有していると、予期せぬ事態に対処するのがはるかに難しくなることです。
考えてみてください。ある場所に家を所有していると、そこに住み続けなければならない理由が生まれます。そのためには、多くの場合数十年にわたり住宅ローンの支払いを続けなければなりません。突然、大きな予期せぬ出費が発生したり、引っ越しが必要になったりしたらどうなるでしょうか？
たとえば、お子さんの一人が病気になり、1万ドルの請求書が突然来たとしましょう。全財産が不動産に縛られている場合、どうやって支払えばよいのでしょうか？
あるいは、会社が移転し、仕事を続けるために引っ越さざるを得なくなったら？仕事か家か、どちらかを選ばなければならなくなるかもしれません。
こうした理由から、経済的な事情に応じて柔軟に引っ越せる必要がある人にとって、賃貸は良い選択肢になり得ます。
幸せな生活を送るために家を所有することが必要だと思い込まないでください。人によっては、所有することすら望ましくない場合もあります。
高級なリフォームが物件の価値を必ず高めるとは限りません。
多くの人は、高級なリフォームをすれば家の価値が上がるのは当然だと考えています。豪華にすれば価値が上がる、ですよね？
実のところ、高級な改修は中級レベルのリフォームに比べて投資対効果が低いのです。
なぜでしょうか？
それは収穫逓減の法則によるものです。投資はある時点を境に、得られるリターンが少なくなっていきます。
高級リフォームがスタイルと美観を重視するのに対し、中級リフォームは機能性を重視する傾向があります。そして、売れるのは機能性なのです。
購入希望者が物件を見に来たとき、多くの場合まず最初に「必要な設備がすべて揃っているか」を尋ねます。
したがって、実用的にリフォームされた家は、高級設備を備えた家よりも市場で売りやすいのです。
ひどい状態のバスルームを想像してください。鏡は割れ、洗面台は水漏れし、トイレは流れません。中級レベルのリフォームなら、使い勝手を良くすることで、その空間の魅力を大きく高めるでしょう。しかし、徹底的に改装しても空間の機能性は変わらないため、価値はそれほど上がりません。
ですから、基本的なリフォームの方が高級なリフォームよりも良い投資になります。しかし、そもそもリフォームすべきなのでしょうか？
決断する前に、リフォームの価値が時間とともに目減りすることを覚えておくことが重要です。
たとえば、技術の進歩や新しい流行の登場によって価値が下がる設備もあります。
リフォームすると決めた場合は、減価償却による価値の減少を考慮に入れるべきです。
たとえば、家全体をリフォームして物件価格が24,310ドル上がったとしましょう。1年後にはその増加分は22,000ドルにまで下がります。つまり、わずか1年で投資額が2,310ドルも目減りしたことになります。
次にリフォームをするときは、投資から最大のリターンを得るために、必ず中級レベルの選択肢を選びましょう。
最適な時期に出品し、詳細に説明することで、物件を最も高く売りましょう。
家を売るのは、出品してオファーが殺到するのを待つだけというほど単純ではありません。不動産の売却には戦略が必要であり、その鍵となるのはいつ売るかを知ることです。
実際、不動産の売却には他の時期よりも適した季節があります。
多くの地域では、夏が家を売るのに最適な時期です。それももっともなことで、寒い冬に引っ越しをしたい人はいませんから。
しかし、夏が売り時に良い理由は天候だけではありません。
子供のいる家族は、引っ越しで子供を学校から転校させたくないため、夏の間に新しい家を買う傾向があります。
ですから、時期を逃さず、最適な売却シーズンを活用するために、年初めに物件を出品しましょう。
2011年と2012年では、3月末に市場に出た家は、それ以外の時期に出品された家の平均と比べて、より早く、かつ2パーセント以上高い価格で売れたという事実を考えてみてください。
しかし、適切な時期に出品すれば必ず良い価格で売れるというわけではありません。説明の仕方も非常に重要です。
「モダン」という説明を考えてみましょう。モダンな家とは最新の設備を備えた家だと思うかもしれませんが、実際には1950年代から1960年代に建てられた家を指す言葉で、多くの購入者にとってはマイナス要素です。
「居心地の良い」「キュート」「魅力的」といった他の形容詞も、人によって意味が異なります。つまり、具体性が足りないのです。
どのように家を説明するにしても、長い説明文付きで出品された家は、より高く売れる傾向があることを覚えておきましょう。購入者は詳細に説明された家を見に行く可能性が高いからです。
次に家を出品するときは、最適なシーズンに行い、説明の詳細を惜しまないようにしましょう。
まとめ
本書の要点：
住宅への投資を決意したなら、成長が見込まれる地域の物件を探し、リフォームでは中級レベルの選択肢を選び、売却時には一年で最適な時期に出品することで、その価値を高めることができます。
実践的なアドバイス：
学区を検討しましょう。
家を買うときに見落とされがちな要素の一つは、その物件が良い学校のある地域にあるかどうかです。子供がいなくても、人気のある学校の近くの物件を買うようにしましょう。そうすれば、家族連れにとって魅力的な選択肢となり、価値が上がります。
関連書籍のご紹介：『バリュー投資家の教育』ガイ・スピアー著
ベストセラーとなった本書で、ガイ・スピアーはウォール街の強欲なヘッジファンド・マネージャーから成功したバリュー投資家への転身を語ります。彼の素晴らしいキャリアの物語と、その道中で得た知恵を共有しながら、スピアーは倫理的な人生と経済的に成功した人生の間の選択は誤った二項対立だという見方について、驚くべき洞察を提供します。また、スピアーは自身の職業人生に最も影響を与えた人々を、深い敬意とともに挙げ、それぞれが彼の思考とキャリアに与えた具体的な影響を説明します。
ご意見をお待ちしています。
本コンテンツについてのご意見をぜひお聞かせください。本書のタイトルを件名にして、メールでお寄せください。
