『不動産投資のインサイダーズ・エッジ』（2023年）は、初心者から中級者まで幅広い不動産投資家に向けた知識と洞察の宝庫です。同名のポッドキャストを基に、10ステップのプロセスとして構成されており、成功する不動産投資ポートフォリオを構築するために必要な多くの考慮事項と選択を案内します。
この本から得られること：不動産投資を始め、ステップアップする
このページを開いたということは、おそらく不動産の購入を考えたことがあるでしょう。でも、何かがあなたを踏みとどまらせているかもしれません。「リスクに見合う価値があるのだろうか？」「そもそもどこから始めればいいのだろう？」というように。
最初の質問への答えはシンプルです。市場の内情を学び、成長するために時間をかければ、リスクはおそらく取る価値があります。賢く立ち回れば、不動産はおそらく最も安全な投資形態の一つです。
どこから始めるかという答えはさらにシンプルです。まさにここからです。本書『不動産投資のインサイダーズ・エッジ』の要約では、不動産投資の世界に飛び込むために必要なことの全体像を紹介します。適切な物件とチームの選び方、物件を調査する際のチェックポイント、交渉時のデューデリジェンスの方法、取引をまとめるまでのステップ、そして最後に報酬を享受する方法までを解説していきます。
とはいえ、このプロセスはあなたが考えていたよりもシンプルでありながら、同時に無限に複雑であることに気づくでしょう。初心者の方は、この要約からできるだけ多くのことを吸収してください。ただし、これらのステップをすべて完了するには数ヶ月、場合によっては数年かかることを知っておいてください。不動産投資は短距離走ではなくマラソンに近いものだと心に留めておきましょう。
基礎を築き、勢いをつけていく準備はできましたか？
適切な物件と適切な人材を選ぶ
サムは移民の息子でした。裕福な幼少期を過ごしたわけではなく、特権的な教育を受けたわけでもありません。信託基金や元手もなく、ただ勤勉な男でした。
大学時代、彼は友人とアパートの管理をしていました。その後、サムは家を購入して転売するようになります。この勤勉さと経験が、1990年代にモバイルホームパークへの投資という次のステップの土台となりました。
当時、モバイルホームパークという種類の物件に興味を持つ人はほとんどいませんでした。しかしサムは焦点を定め、低コストで不動産を買い続けました。モバイルホームパークの人気が高まるにつれて、それが実を結びました。2016年、サムの投資会社は8億6,900万ドルの収益を上げました。
不動産投資市場を見回して圧倒されそうになるのは簡単です。しかし鍵となるのは、下調べをしっかり行い、小さく始めることです。
物件を手に入れる前に、購入するアセットクラス（資産区分）の意味合いを考えてみましょう。不動産には主に4つのアセットクラスがあります。
まず、マルチファミリー（集合住宅）です。これらの物件は不動産投資ポートフォリオの堅実な出発点となります。すでにある程度の収入をもたらしている可能性が高く、改修にかかる費用も管理可能な範囲でしょう。さらに、複数の入居者がいることでリスクを分散できます。一人が退去しても他の入居者がいるため、空いた部屋を埋める時間的余裕が生まれます。
次はリテール（商業施設）です。小規模な個人商店向けの建物から大規模なショッピングモールまで、幅広く含まれます。入居者は事業者になります。リテールで考慮しなければならないのは、予測不可能性の可能性です。例えば、COVID-19によって多くの事業が停止に追い込まれました。
3つ目はオフィススペースです。オフィス物件に投資するには、十分な資金と多くのリソースが必要です。初期費用は高く、改修や維持管理にもコストがかかります。ここでもパンデミックのような現象の影響を考慮し、世界がどこに向かっているのかを見極める必要があります。オフィススペースは常に簡単に貸し出せるとは限りません。
最後に、土地があります。これは投資できる資産の中で最もコストが高いものです。初期投資から最終的にリターンを得るまでには、他の投資家やデベロッパーとの多くのチームワークが必要です。
初心者の方は、投資からリターンまでの時間を短縮できるものを探しましょう。ただし、潤沢な資金がある場合は、最大の利益を狙って長期戦に挑むこともできます。
物件の種類を知ることに加えて、チームを構築し始めることも重要です。最初はサムと友人のように、あなたとパートナーが家を転売するだけかもしれません。しかし、資本が増えて大きな投資をするようになると、チームを築きたくなるでしょう。この業界では、トップ投資家でさえ一人では成功できません。
最も一般的なプレイヤーをいくつか見ていきましょう。
まず、スポンサーは機会を見つけ出し、プロジェクトを可能な限り最大のリターンへ導く人たちで、あらゆる段階に関わる傾向があります。一方、リミテッド・パートナー（有限責任パートナー）は、日常的な意思決定には基本的に関与しない投資家です。傍観しながら投資したい場合は、リミテッド・パートナーになるのが良い選択肢です。
次にブローカーです。彼らは市場をよく知っており、通常は内部情報に基づく取引へのアクセスを持っています。購入を決めたら、タイトルエージェント（権原保険代理店）と専門弁護士が、すべての支払いが完了し合法的であることを確認します。ここでは、不動産専門の会計士のサポートも必要になります。通常の税理士では、この規模の会計処理に対応できない可能性が高いからです。
開発投資に参入する場合は、建築家と施工業者を手元に置くことを忘れないでください。建設面で何が実現可能かを教えてくれるのは彼らです。最後に、購入が完了したら、物件管理を自分で行わなくて済むように、プロパティマネージャーと契約するのが便利です。購入したい物件タイプが決まり、チームが構築できたら、いよいよ投資機会に狙いを定める時です。
目を大きく開いて機会を見つける
ジェイミーは業界に足を踏み入れるのに苦労していました。そんなとき、友人のマットから投資の手伝いをしないかと誘われ、飛びつきました。二人はニューヨークで、1階が商業スペース、上階がアパートという複合用途物件を見つけました。物件の契約価格は素晴らしいものでしたが、建物をコンドミニアムに改装するためにはさらに投資資金が必要だったため、他の投資家2人を迎え入れました。
建物プロジェクトは完成までに2年かかりましたが、完成するとすぐに成果が出ました。コンドミニアムから500万ドル、さらに商業スペースから440万ドルの利益を得ることができたのです。20年経った今でも、ジェイミーはその投資から金銭的な報酬を得続けています。
ジェイミーがこの経験から学んだのは、不動産で成功するには、この環境の競争的な性質を理解し、良い機会がどのようなものかを知る必要があるということです。
良い取引を見つけるには、目を大きく開いておくことが重要です。ブローカーのネットワークと連絡を取り合い、進行中の取引がないかチェックしましょう。しかし、市場に出ていないオフマーケットの機会も探してください。例えば、古い地区に地下鉄の駅が建設されるというニュースを見たら、その地域の物件を調べ始めると良いでしょう。
その他の重要なチェックポイントとしては、売却意欲の高い売り手、マーケティングが洗練されていないが投資対象としては優れている物件、高い賃貸収入の可能性がある物件などが挙げられます。
物件が見つかったら、チームと一緒に現場を見て回りましょう。目は多ければ多いほど良いものです。危険信号と隠れた機会の両方を探しているからです。危険信号には、構造上の問題や、ターンアラウンド（再生）コストがプロジェクトの範囲を超えてしまうような近隣の問題が含まれます。一方で、誰かが物件のリポジショニングの機会に気づき、利益が大幅に膨らむ可能性もあります。だからこそ、総出で取り組むことが良いのです。
本題に入る前の最後のヒントは、あなたと売り手の双方にとってウィンウィンとなる取引を見つけるようにすることです。売り手のことを真摯に知り、何を望んでいるのか、なぜ売却するのか、そして両者が最高の結果を得られる方法があるかどうかを探りましょう。
アンダーライティングとは何か？
1680年、エドワード・ロイドは家族とともにロンドンに移り住み、コーヒーハウスの多さに驚きました。どこにでもあったのです。しかしロイドはすぐに、それらが単なるコーヒーハウスではないことに気づきました。そこではさまざまなことが起きていたのです。さらに、各コーヒーハウスは特定の客層を対象にしているようでした。
そこでロイドは自分のコーヒーハウスを開き、自分が最もよく知るビジネスである海運を中心に据えました。壁に海運関連の書類を掲示すると、投資家たちが船への融資について話し合うために集まるようになりました。彼らは壁に貼られた各船のリスクを評価し、支援する船の下に金額とともに自分の名前を書きました。
その見返りとして、船主はこれらの支援者に保険料を支払いました。船に何も起きなければ、支援者は利益を得ます。しかし何か起きた場合は、壁に書かれた金額を上限に修理費を負担しました。
文字通り船の下に名前を書くことから、「アンダーライティング（引受）」という言葉が生まれました。今日では、これは本格的に投資する前に、投資のリスクを評価するためのデューデリジェンスを行うことを意味します。
投資したい物件が見つかり、チームが揃ったら、本当の仕事が始まります。ここで、「パッシブ（受動的）」インカムが、ビーチで寝そべりながらお金が降ってくることを意味しないとわかるでしょう。パッシブインカムを生み出すには、多くの先行作業と継続的な努力が必要です。
最初に行うべきは、財務諸表の確認です。物件に本当に興味がある場合は、秘密保持契約に署名して、オファリング・メモランダム（募集要項）を入手する必要があるかもしれません。これには、フロアプランから物件の履歴、現在の入居者との賃貸契約まで、すべての詳細が含まれています。
すべてが良好に見えたら、計算を始める時です。キャップレート（還元利回り）、つまりローン返済を始める前の投資収益率を確認しましょう。これは、純営業利益を購入価格で割って算出します。キャップレートが適正かどうかを判断するには、金利よりも低いことを確認すれば良いのです。
また、総投資収益率もできる限り正確に計算する必要があります。これを行うには、純営業利益を、購入価格、更新費用、賃貸関連費用、資本的支出の合計で割ります。
もちろん、これらの計算は保証ではありません。何時間もの調査とデューデリジェンスに基づく予測値です。このプロセスには多くの要素が関わるため、先ほど述べた不動産専門の会計士に依頼する良いタイミングです。
アンダーライティングをすべて完了し、リスクとリターンのバランスが良いと判断したら、資金調達の段階です。資金調達は複雑なプロセスで、そう、さらに多くのデューデリジェンスが必要になります。他の投資家に連絡する前に、自分の財務状況、自分が提供できるスキル、そしてタイムラインを把握しておく必要があります。
他の投資家とのパートナーシップを構築するには法的文書が必要であり、この時点で弁護士を交えるのが賢明です。交渉には、取引におけるすべての負債と資本の完全な概要を持って臨みましょう。
何よりも、現状と将来についての洞察を提供できる優れたスポンサー、しっかりした事業計画、そして素晴らしい物件が揃っていることを確認してください。
取引をまとめる
2009年12月、ニューヨーク市を嵐が襲いました。著名な投資家ブルース・ラトナーの弟子であるメアリーアン・ギルマーティンは、大成功か大失敗かの瀬戸際に立たされていました。過去6年間、彼女とチームはパシフィック・パークとなる開発プロジェクトの着工に向けて取り組んできました。
チームはすでに5億ドルをプロジェクトにつぎ込みながら、まだ建物すら建てていませんでした。プロジェクトを続行するために8,600万ドルの信用枠を確保していましたが、政府に証明書類を示すまで、プロジェクトを進めることができませんでした。
その書類を提出するまでの猶予は24時間未満でした。嵐で配送が遅れ、書類は施錠されたUPSの施設に保管されていました。メアリーアンはいくつかの人脈に連絡を取り、UPS施設へのアクセスを確保しました。彼女とチームはそこへ行き、すべての郵便物と荷物を仕分けし、午前3時についにそれを見つけ出しました。
翌朝、彼らは取引をまとめました。
もちろん、すべてのクロージングがこんなに劇的なわけではありません。しかし、どれも気弱な人には向かない緊張感を伴います。
クロージングへの第一歩は、最初のオファーを出すことです。価格、クロージング予定日、デューデリジェンス期間を含めましょう。デューデリジェンス期間とは、資金とリスクについて必要なすべての情報を確実に入手するために、調査・検査を実施する期間です。物件の権原を確認し、売り手にその物件に関するすべての書類の共有を依頼します。近隣環境も分析します。物件の評価において立地が極めて重要な要素であることを忘れないでください。
デューデリジェンスを完了し、契約交渉がまとまったら、資金調達の段階です。貸し手は非常に細かく厳格であることを覚悟してください。以前にその貸し手と取引があり良好な関係であれば、このプロセスはより簡単になります。しかし、始めたばかりの場合は、投資の安全性を何度も何度も証明する必要があると覚悟しておきましょう。
そしてついに、クロージング当日を迎えます。この時点でもまだ問題が発生する可能性はあります。メアリーアンの物語で見たように。しかし、ほとんどの場合、大変な作業はすべて完了しています。勝利を味わい、祝う時です。
報酬を享受する
著者の最初の投資の一つは、確実なものに思えました。書類上はすべて良好だったので、彼は真っ先に飛び込みました。しかしすぐに一つの問題が発生し、そしてまた別の問題が……と続きました。入居者たちが家賃を払わなくなり、著者はお金を失い始めました。最終的に、彼がしなければならなかった後始末の量が、金銭的な利益をすべて帳消しにしてしまいました。その経験から、デューデリジェンスについていくつかの重要な教訓を得ました。
投資する際には、数字の先を見なければなりません。不動産には人々、コミュニティ、都市が関わっています。だからこそ、ビジョンを持ち込みましょう。今あるものではなく、将来あるかもしれないものを見るのです。
物件のリポジショニングには多少の資本がかかるかもしれませんが、高いリターンにつながる可能性があります。ジェイミーがコンドミニアムに改装したアパートのように、リノベーションや再建が可能なバリューアッド物件を探しましょう。また、投資を通じて地域を活性化する機会を探すこともできます。
そして、入居者管理を適切に行わなければ、どんなに綿密な計画も崩れ去る可能性があることを心に留めておいてください。ここでの鍵は、しっかりとした土台を築くことです。賃貸契約書は詳細かつ包括的なものにしましょう。入居者の信用調査も怠りなく行いましょう。そして、競合他社よりも物件を良好な状態に保ち、入居者を大切にしていることを示しましょう。
最後に、報酬を享受することは、思っているほど受動的ではありません。くつろげる時期もあるかもしれませんが、常に考慮すべきことがあります。例えば、ある時点で借り換えが有利になるかもしれません。あるいは売却したいと思うかもしれません。チームを身近に置き、ともに賢明な決断を下していけば、あなたは最も安全な投資分野の一つに身を置いていることに気づくでしょう。
まとめ
不動産投資は本当に誰にでも開かれていますが、プロセスへの準備とコミットメントが必要です。いきなり深いところに飛び込むのではなく、シンプルに始めましょう。プロパティマネージャーとして働いて業界への洞察を得ることもできます。あるいは、大きなプロジェクトのリミテッド・パートナーになり、主導的な立場を取ることなく、収入を得ながら業界を観察することもできます。
興味のある物件が見つかったら、そこから本当の仕事が始まります。デューデリジェンスを行い、しっかりしたチームを組み、すべての検査と報告を把握し、契約を最終化する必要があります。しかしその後には、将来に向けて築き上げられる安定した収入の流れを手に入れたという満足感を味わうことができるでしょう。
