『家賃を廃止せよ』（原題：Abolish Rent、2024年刊）は、搾取的な家賃慣行によって最も影響を受ける人々の視点から住宅危機を考察し、現行システムを鋭く批判する。貧困層や労働者階級のテナントによる抵抗の力強い物語に焦点を当て、集団行動がいかに住宅と都市を変革しうるかを示し、最終的には住宅を基本的人権として闘う革命的なテナント運動を構想する。
安定した住宅を、すべての人の手に
2022年のロサンゼルスは、衝撃的な矛盾を露呈していた。プール5つ、バスルーム42室を備えた世界一高価な3億4000万ドルの豪邸が、1日平均5人の住まいを失ったテナントが路上で命を落とす現実と隣り合わせに存在していたのだ。この対比は、利益が人よりも優先される仕組みが加速していることを示し、はるかLAの枠を超えた住宅危機を浮き彫りにしている。全米で、かつては移民や有色人種がその多くを占めていた「テナント階級」に属する人々が増え続けている。いまや持ち家を得られるかどうかは、収入ではなく世代を超えた富によって決まり、テナントは立ち退き、ホームレス状態、搾取的な家賃に無防備にさらされている。
この危機は不可避ではない。大家、開発業者、官僚に奉仕する資本主義的な住宅システムが生み出した産物なのだ。しかし同時に、テナントが異議を唱えることのできるシステムでもある。権力者たちが自らの利益を守るために団結するように、テナントもまた連帯し、安定した住宅を基本的人権として要求しなければならない。
住宅システムは（大家にとって）うまく機能している
ここに資本主義のおとぎ話がある。賃貸住宅は大家が提供する慈悲深いサービスであり、安全で手入れの行き届いた住まいを提供し、テナントは情報を得たうえで制約なく住みかを選ぶ。テナントの収入は容易に家賃をまかない、やがては家を買えるだけの貯蓄ができる。そのあいだ大家はささやかで公正な利益を得る。さて、これが不快な現実だ。アメリカでは、標準的な2ベッドルームのアパートの家賃を払うのに、最低賃金のフルタイム労働が4つ分必要なのだ。
全米に1億人のテナントがおり、半数が収入の3分の1以上を、4分の1が半分以上を家賃に費やしている。ロサンゼルスでは60万人が収入の90％を屋根の下での生活維持に注ぎ込む。毎晩、全米で75万人近くが住まいを失い、大家は1分あたり7件の立ち退き通知を出している。これはおとぎ話の失敗ではない。設計どおりに機能するシステムなのだ。2010年代だけでも、アメリカの大家はテナントから4.5兆ドル以上を稼ぎ出した。この危機は住宅不足ではなく、テナントの生活が圧迫され、追い立てられ、不安定化させられるテナント危機にほかならない。このシステムにおける権力は、富の収奪と物理的強制を支配することから生まれる。大家はその両方をにぎっている。不動産は、共有資源である土地の私有化と、人間の基本的欲求である住宅の搾取から利益を上げる。家賃はテナントの懸命な労働によって支えられる、大家にとっての不労所得である。
持ち家を私有財産のように考えがちだが、民間所有の住宅でさえ、居住可能であり続けるために公的投資やインフラに依存している。1920年代のハーレムの黒人テナントや、1960年代のカストロのクィアなテナントのように、私たちが愛する活気に満ちたコミュニティを創り出しているのは、大家ではなくテナントなのだ。それにもかかわらず、家賃の上方移転は隔離と不平等を永続させる。住宅の正義は、テナントをコミュニティの創造者であり守護者であると認めることから始まる。
アメリカの住宅危機には長い歴史がある
アメリカにおける土地所有は、先住民の土地収奪に始まる搾取の物語である。この一世紀、政策判断は国を前例のない住宅危機へと追いやり、とりわけテナントに打撃を与えてきた。1930年代、ハーバート・フーヴァー大統領は住宅所有こそが経済の基盤だと宣言した。しかし大恐慌がそのビジョンを打ち砕き、何百万人もの人々が失業し、家を失い、差し押さえられた。
フーヴァーの対応は銀行による住宅ローン供与を後押しし、将来的な住宅購入希望者には恩恵をもたらしたが、テナントの苦闘は無視された。フランクリン・D・ルーズヴェルトのニューディール政策はこの基盤の上に築かれ、30年固定金利の住宅ローンや官僚機構を創設して持ち家取得を促進したが、不平等も深めた。とりわけ黒人が締め出されたのだ。不動産業者は1924年から1974年にかけ、「資産価値の保護」を名目に非白人系家族を特定の地区から排除する倫理規定を強制した。黒人や移民の居住地域を住宅ローンリスクが高すぎると見なすレッドライニング（差別的融資慣行）は、人種隔離をさらに固定化した。
排他的ゾーニング法は有色人種の住宅購入をいっそう困難にし、白人が多い地域の不動産はより高く評価された。ニューディールは公営住宅を導入し、一部のテナントを搾取的な大家から守ったが、不動産利益団体のロビー活動によってその規模は制限され、大半のテナントはスラムに取り残され、公営住宅は最貧困層の最後の頼みの綱となった。1950年代までに、公営住宅への攻撃は共産主義への防衛として位置づけられ、開発業者や大家は公営住宅がアメリカを社会主義国家に変えると主張した。このレトリックは私的な住宅所有を守ろうとするものだった――人々が地域コミュニティより個人資産を優先せざるを得なくなる仕組みである。対照的に、社会住宅はテナントの連帯と集団行動を育む。
第二次世界大戦後の郊外化は、住宅のあり方をさらに塗り替えた。共有地が一戸建て住宅へと姿を変え、消費主義のサイクルを引き起こし、伝統的な性役割を強化した。郊外の住宅所有者が都市を離れるにつれ、都市の税基盤は縮小し、公園や公共交通といった共的資源が打撃を受けた。都市部のテナントは崩れゆくインフラに取り残された。1980年代には、現在も続く社会住宅政策の枠組みが導入された。レーガン政権の低所得者向け住宅税額控除は、手頃な住宅の開発を助成したが、その恩恵は主に民間デベロッパーに渡った。
家賃の上限は一時的なもので、最終的には市場に有利に働いた。一方、レーガンは住宅都市開発省の予算を80％削減し、テナント支援をさらに弱体化させた。同じ時期、刑務所の収容者数が爆発的に増加したのは、「割れ窓理論」型の取り締まりで、貧しい都市部コミュニティの軽微な違反が犯罪化されたためだ。さらに民営刑務所の拡大は、刑事司法制度をくぐり抜けた人々が釈放後に住まいを探す際、いっそうの差別に直面するという形で、住宅不安を深刻化させた。2008年のサブプライム住宅ローン危機は、数百万人をテナントへと転落させた。略奪的融資が大量の差し押さえを引き起こし、多くの人が持ち家を失い、賃貸市場が飽和状態になった。
2000年代初頭から2020年代にかけて、ジェントリフィケーション（高級化）とともに不動産開発業者が都市へ回帰し、長期居住者を追い出して家賃を高騰させた。再びテナントは、安定した手頃な住宅よりも富の収奪を優先するよう設計されたシステムの中で、無防備な立場に置かれている。住宅危機は単なる需給の問題ではない。それは何世紀にもわたる搾取と、人よりも利益を優先する政策選択によって形づくられた、テナントの危機なのである。
家賃ストライキで力を取り戻す
テナントはしばしば無力感にさいなまれる――家賃の値上げ、劣悪な居住環境、立ち退きの脅威に直面しているからだ。しかし、彼らには強力な手段がある。家賃ストライキだ。テナントが組織化して集団で支払いを拒否すれば、より良い条件を求めて大家を交渉の席に着かせることができる。その顕著な例が、ロサンゼルスのセカンド・ストリートで2017年に起きた家賃ストライキであり、メキシコ移民の建設労働者アレハンドロ・フアレスが主導した。
フアレスは建物の所有権変更に伴い、家賃が月840ドルから1,495ドルに跳ね上がる通知を受け取った。この建物は家賃安定化条例の対象外だったため合法ではあったが、壊滅的な値上げだった。彼と数人のテナントは、さらなる値上げが来るのではないかと恐れた。助けを求めて、フアレスはLAテナンツ・ユニオン（LATU）の集会に出席し、オーガナイザーのエリザベス・ブレイニーから、自分の建物のテナントを集めるよう促された。最初の集会には17人のテナントが参加し、その多くが初めて顔を合わせた。彼らには多くの共通点があった。大半は移民であり、3分の1は近くのマリアッチ・プラザで演奏するマリアッチ奏者だったのだ。
彼らは団体行動をとることを誓った。新しい大家は「高級リノベーション済みアパート」を売り込みながら、この地域の活気ある音楽文化にあやかって「マリアッチ・クロッシング」と名前を変え、コミュニティを特別なものにしている当のマリアッチ奏者たちを追い出そうとしていた。テナントたちはまず、カビや水漏れといった問題について物件管理者と話し合ったが、管理者は家賃値上げは建物購入費用をまかなうために必要だと述べるなど、あいまいな態度に終始した。それにひるまず、テナントたちは新オーナーのフランク・ターナーを特定した。彼の会社は、新規開発が予定される地域にある「家賃統制対象外」のアパートを売り込んでいた。面会の要請が無視されると、彼らは行動をエスカレートさせた。建物のあちこちに看板を掲げ、マリアッチ・プラザで記者会見を開き、自らの権利――団結する修正第一条の権利や、居住に適した環境を求める権利――について学びを深めた。それでも大家が無視を続けたため、テナントたちは家賃の支払いを止めた。
彼らの強みは連帯にあった。家賃を払える者も、払えない者とともに支払いを拒否した。大家は個別に取引を持ちかけて分断を図ったが、テナントたちは結束を守った。立ち退き手続きが始まると、弁護士が手続きを遅延させ、テナントたちは個人面談を拒否し、団体交渉を主張した。約1年にわたる家賃不払いの末、ついに大家はテナントたちとの話し合いに応じた。テナント側はすでに、地元の市議会議員、報道機関、そしてコミュニティから支援を集めていた。
最終合意では、6カ月分の家賃が帳消しにされ、値上げ幅は当初案の4分の1に圧縮、将来の値上げは上限5％に抑えられ、修理も確約された。家賃ストライキは、大家とテナントの関係が持つ寄生的な本質を暴露する。大家の収入を断つことで、テナントはシステムが自分たちに依存していることを明らかにするのだ。家賃ストライキは大きな譲歩を勝ち取れるだけでなく、それと同じくらい重要なことに、強固で持続的なテナント組織を築き、人々が交渉し、集団行動を起こし、自らの権利を要求する力を与える。
住宅を人権にするためにユニオンを築く
テナントにとって、組織化と集団行動は大家や開発業者の搾取的な慣行に対する強力な応答となりうる。しかし、いま切実に欠けているのは、一時的な勝利を超えた権利――経済的状況にかかわらず、すべての人に保障された安定した住宅への権利だ。現在のアメリカ法ではこの権利は認められておらず、現在の住宅システムもそれを支えていない。テナントの権利を擁護し、住宅政策を抜本的に改革する代表者を選出することが解決策のように思えるかもしれないが、それは常に現実的とはかぎらない。
政治家が不動産業界から賄賂を受け取るスキャンダルは定期的に表面化し、カリフォルニア不動産業者協会のような強力な団体が、州の民主党への最大級の献金者として大きな影響力を振るっている。人口の多数派を占めるにもかかわらず、テナントは選出職における代表性が低いままなのだ。政治制度の内部から変革を起こすには、より現実的な道は草の根の組織化である。大家や不動産開発業者が強大な権力を持つのは、彼らがバラバラな敵対者――個別の苦闘を抱える個々のテナント――を相手にしているからだ。この力学を逆転させる鍵は、テナント・ユニオンを通じて団結することにある。これらのユニオンは、集団的な力を築くために、五つの中核的原則にそって組織されるべきだ。
第一に、コミュニティの構築が不可欠である。テナントが孤独に苦しむことはめったにない。水漏れするシンク、故障した設備、家賃の値上がりといった問題は、建物や地域の全員に影響を及ぼす。テナントがコミュニティとして組織されれば、資源を共有し、互いに気を配り、相互扶助の仕組みを築くことができる。第二に、テナントは権力の単位を組織しなければならない。これには、特定の建物で権利のために闘う垂直的な組織（建物別ユニオン）と、都市や地域全体でコミュニティを結ぶ水平的な組織の両方が含まれる。両者が相まって、より広範なジェントリフィケーションや住宅不安の流れに抵抗できるのだ。
第三に、空間の再占有は力強い抵抗の形である。テナントは立ち退きを防ぐだけでなく、共同の存在感を築くために、自宅や共有スペースを占拠すべきだ。ロビーでの集会、街区パーティーの開催、コミュニティ菜園の植栽は、空間への所有感とつながりを強める。第四に、実験と学びが極めて重要だ。
テナント・ユニオンは、テナントの権利や不正義についてのワークショップを開き、全員が貢献し学べる非階層的で包括的な教育モデルを取り入れるべきである。最後に、テナントは信念を持ち続ける必要がある。集団的な組織化には時間がかかり、挫折もあるが、より良い住宅システムを実現できるという確信が運動を生き永らえさせる。立ち退きや個人の敗北に直面しても、すべての人に住宅を保障するという目標は、価値があり、闘い続けるにふさわしいものだ。
共有の空間は資本主義的な所有の概念を揺るがす
ボイルハイツでは、イースト・セカンド・ストリートの建物のテナントたちがアボカドの木の下にコミュニティ菜園を創り出し、自らの空間を変革した。毎週火曜日、住民たちは必要な人々に新鮮な食材を配り、相互扶助の避難所を育んでいる。それに対し、大家はサボテンと柵で菜園を囲み、アクセスを制限した。これは、集団行動が大家の利益動機にとってどれほどの脅威となるかを如実に示している。この例は、住宅危機に潜む重要な緊張関係を浮き彫りにする。大家や投資家にとって住宅は貸借対照表上の数字にすぎないが、テナントにとってはコミュニティ、抵抗、帰属のための空間なのだ。
テナントが自分たちの環境を改善しようと集まるとき、彼らは住宅の商品化に異議を唱え、自らの環境に対する集団的主権を主張している。これは賃貸システムの根底にある論理を揺るがす。テナントは物件所有者になろうとしているのではない。むしろ、賃貸を不安定さ、疎外、搾取に結びつける構造を解体しようとしているのだ。テナントの闘争は、つまるところ人々と土地の関係を変革することにある。住宅の金融化と闘うことで、テナントは空間を利益の単位としてではなく、住まいとして取り戻すことができる。
家賃を廃止するためには、土地所有と搾取の現在の状況を可能にしている社会的関係そのものを再形成しなければならない。結論として、テナントの集団行動は単に居住条件を改善するだけでなく、彼らの不安定さから利益を得る経済システムそのものに挑戦するものである。空間に対する主導権を握ることで、テナントは地域に住むことの意味を再定義できる。住宅の正義を求める闘いは、私たちが「わが家」と呼ぶ空間に対する主権をかけた闘いなのである。
まとめ
トレイシー・ローゼンタールとレオナルド・ヴィルチスによる『家賃を廃止せよ』では、次のことを学んだ。アメリカの住宅危機は、人よりも利益を優先する資本主義システムによって引き起こされており、テナントは立ち退きや搾取に無防備なまま、不動産の利益だけがうなぎ登りになっている。
家賃ストライキやテナント・ユニオンといった集団行動は、住宅空間に対する主導権を握り、コミュニティの抵抗を築くことで、このシステムに挑戦する。住宅の正義を達成するには、テナントが団結し、住まいの金融化を拒否し、集団的主権のために空間を取り戻しながら、安定した住宅を人権として要求しなければならない。
