『初めてのマイホーム購入：ノロの必須ガイド』（2014年）は、初めて不動産市場に足を踏み入れる人が知っておくべきすべてを伝授します。本書では、初めてのマイホーム購入における注意点と実践法を解説。建物検査の成功から価格交渉、適切なオファーの出し方までを網羅しています。
この本で学べること——初めてのマイホーム購入方法
初めての仕事、初めてのキス、もしかしたら初めての二日酔い。これらはすべて、成長の過程で新しい章の始まりを告げる人生の記憶に残る瞬間です。しかし、本当の意味で大人への一歩を象徴する大きな出来事があります。それが「初めてのマイホーム購入」です。
これは長期間——おそらく人生の残りのすべて——にわたってあなたに付きまとう、極めて重要な選択です。ですから初めての家を買うことが非常にストレスの多い決断だとしても不思議ではありません。本書は、一歩踏み出す恐怖を忘れさせてくれます。適正な価格で理想の家を見つけるための、多くの洞察に富んだアドバイスを提供します。
マイホーム購入は素晴らしい選択。避ける理由はありません。
本書で学べる内容は以下の通りです。
- 活況市場と低迷市場それぞれでの行動の仕方
- オファーを出す前に、家の照明から分かること
- 購入を検討している家に初めて訪問する際の注意点
誰もが一度は「自分だけの家を持ちたい」と思ったことがあるでしょう。しかし「自分だけの家」という考えを超えて、不動産投資は唯一無二の機会です。少額の頭金を先に支払うことで、大きく価値ある資産をコントロールできるチャンスなのです。例えば、10万ドル程度の最初のアパートを購入するのに、1万5千ドルを頭金として用意し、残りをローンで借りるのが一般的です。
それだけでなく、不動産は比較的安全な投資です。景気後退期には不動産価格が下落しますが、株式のように回復不能なほどの暴落はしません。例えば、S&P/ケース・シラー住宅価格指数によると、2013年時点でアメリカの住宅の購入時からの平均価値上昇率は12パーセントでした。つまり、家を買うことは金銭的に理にかなっているのです。さらに心理的な影響もあります。生涯賃貸で過ごしてきた人なら分かるでしょうが、仮住まいの状況では、良い家具に投資したり、部屋を飾りつける時間を取る気になれません。壁は白いまま、臭いカーペットもそのままになってしまうのです。
しかし自分の家に引っ越すと、すべてが変わります。突然、細部まで自分好みにカスタマイズしたいという衝動に駆られるのです。持ち家のもう一つの利点は、大家がいないため、パイプの水漏れ修理を誰かに頼んで待つ必要がないことです。家賃の値上げや立ち退きの脅威に怯える必要もありません。そうしたストレスがすべて消え去るのです。しかし、これだけの利点があっても、人はいつも持ち家を避ける言い訳を見つけます。それを克服することが重要です。例えば「今の住まいはとても条件が良い」と思うかもしれません。確かに家賃は安いかもしれませんが、自分の家を買えば、少なくとも最終的にはあなたのものになります。
言い換えれば、家賃は安いかもしれませんが、安いのと無料、どちらが良いですか？持ち家になれば、無料になるのです。不動産に関して3つの重要なルールがあると聞いたことがあるでしょう。「ロケーション、ロケーション、ロケーション！」
適切な地域を選び、新築か中古かを決めましょう。
選ぶ地域は、生活の質だけでなく、家の再販価値にも影響します。ですから、自分の性格に合い、心地よさを与えてくれ、日常生活にも便利なエリアが簡単な選択です。しかし適合性にも注意を払うことが重要です。特定の地域に惹かれる購入希望者は、ある種のタイプの家を念頭に置いており、ユニークな家には目を向けません。
例えば、小さな家が並ぶ郊外エリアでの購入を考えている人は、同じエリアの大きな家には興味を持ちません。手が届かないからです。その結果、そうした家の価値はよりゆっくりとしか上がりません。地域を決めたら、次の大きな問題に直面します。「新築は必ずしも良いのか？」答えは「場合による」です。最新のデザインやライフスタイルに惹かれる人、IHコンロやライトシャフトのない家なんて考えられないという人は、新築を選びたくなるでしょう。ただし「新しい」が必ずしも「完璧な状態」を意味するわけではないことを覚えておきましょう。
実際、手抜き工事をするデベロッパーもいれば、工期通りに完成させられず、買い手への補償もせず、家が完成する前に倒産してしまうところもいます。一方、中古住宅には中古住宅ならではの問題があります。まず、再販時に新築よりも低い価格になりがちで、給湯器や雨漏りする屋根など、交換費用を伴うことがよくあります。さらに、古い家は一般的に新しい家よりもエネルギー効率が低いのです。
つまり、寒い季節に熱を逃がさないよう窓を近代化するなど、追加コストも払うことになります。そして最後に、古い家の間取りはたいてい前の時代の好みに基づいています。つまり、部屋の広さやコンセントの少なさが気に入らないかもしれません。
住宅ローンはマイホーム購入資金調達の鍵です。
多くの人と同様に、不動産投資にすぐに使える何百万ドルものお金が眠っているわけではないでしょう。でも心配いりません。初めての家を購入するには他の方法があります。最も一般的なのが住宅ローン、つまり不動産購入を明確な目的として提供される融資です。このようなローンでは、物件が担保となります。
つまり、家の購入資金としてローンを借り、貸し手への必須の支払いを怠った場合、貸し手は投資を回収するために家を差し押さえることができます。基本的な考え方はそうですが、住宅ローンには実はさまざまな種類があります。例えば、固定金利型と変動金利型があり、両者の違いは後者の金利が時間とともに変化する点です。しかし、住宅ローンの重要な違いのほとんどは、借り手の属性によって生じます。例えば、きちんとした安定した給与を得ており、請求書を期日通りに支払っていることを証明できれば、より低い金利の対象となります。同様に、より多くの頭金を支払うことで、より良いローン条件を得ることもできます。それによって債務不履行に陥る可能性が低いことを示せるからです。
実際、頭金はより大きな資金調達戦略にとって極めて重要です。例えば、数年前までは住宅購入の100パーセントを住宅ローンでまかなうことができました。しかし近年の住宅市場の崩壊後、ローン実行直後に多くの住宅が価値を急落させ、貸し手に巨額の損失をもたらしました。その結果、今日の貸し手は購入額の80パーセントのみを融資し、残りの20パーセントを借り手が用意することを求める傾向があります。さて、気になる物件をいくつか見つけました。次のステップは何でしょうか？
物件を見に行きましょう！ただし、その前に覚えておいてください。購入する家を見学するとき、あなた自身も評価されているのです。売主側のエージェントは、あなたの経済状況についての手がかりを探っています。
内見を成功させるために、服装に気を配り、正しい質問をしましょう。
例えば、あまりにきちんとした服装や高価なジュエリーの着用は、あなたが間違いなく希望価格の全額を支払えることを示唆してしまいます。スーツとネクタイをやめてカジュアルな服装にするのには良い理由があります——価格交渉をしたいなら、ということですが。物件を見て、有望そうなら、質問を始めましょう。まず最初に重要なのは、その家が市場に出てからどれくらい経つかを尋ねることです。これはその価値を示す重要な指標です。
というのも、市場にもよりますが、物件が数週間以上売りに出されている場合、価格が高すぎる可能性があり、交渉の際に有利になるからです。もう一つの重要な質問は、電気・水道・ガスなどの光熱費を確認することです。特に、それらが異常に高く、予算がすでに逼迫している場合は重要です。これらの質問への回答を得たら、より注意深く周囲を見渡しましょう。具体的には、過去の損傷の兆候、つまり水の問題に注意を払います。特に屋根裏と地下室に注意です。例えば、壁に湿気が見られるなら、高額な修理費と保険適用の困難に直面するかもしれません。
さらに、暖房炉とエアコンもチェックしましょう。古くて時代遅れの場合、高額な修理や交換が必要になるかもしれません。そして最後に、近所について尋ねましょう。これは非常に重要です。なぜなら近所の人々は修理も交換もできないからです。隣を覗いて、騒音レベルや一般的な雰囲気を感じ取ってください。仮に、引っ越そうとしている家がかつて麻薬の密造所だったとしたら、知りたいと思いませんか？そうした情報開示は有用ですが、懐疑的に受け取るべきです。
潜在的な問題を自分で見つけ、独立系の検査員にフォローアップを依頼しましょう。
アメリカでは、売主は物件に関する重要な事実、特にその価値に悪影響を及ぼす可能性のある事実を買主に知らせる法的義務があります。ただし、住んでいる場所によって、こうした法的開示の詳細さは異なります。例えばカリフォルニア州では、雨漏りする屋根から過去3年以内に物件内で発生した死亡事故まで、あらゆることを潜在的な買主に知らせることが売主に義務付けられています！しかし、すべての州で同じ量と質の情報を期待することはできません。
その結果、こうした開示情報は不完全でばらつきのある情報源にとどまります。このため、独立系の検査員に徹底的な調査を依頼することができ、またすべきです。売主が専門家による住宅レポートを作成することもありますが、それを盲目的に信じてはいけません。そうしたレポートは数か月前のもので、あなた自身が発見できる新しい問題が含まれていないかもしれません。個人的に依頼した専門の検査員だけを信頼すべきです。ただし、自分で検査員を雇う前に、大きな問題を自分で見つけておくのが良いでしょう。
大きな問題を特定できれば、状況の深刻さを評価するために適切な専門家を呼ぶことができます。買いたい家を見つけたとしましょう。まず屋根がたわんでいないかチェックすべきです。もしそうなら、基礎の問題の可能性を判断するため、または屋根の交換が必要かどうかを判断するために、屋根の専門家を雇いましょう。同様に、最初の見学時に蛇口を全開にして錆び色の水や全体的な低水圧に気づいたら、配管工を呼んでパイプの古さ、漏れの可能性、交換の必要性を調べてもらうことができます。
詐欺を避けるために、不動産業者による表面的な演出を見抜きましょう。
不動産エージェントは、ひどい物件を素敵な家に見せる達人です。彼らが仕掛ける罠に常に注意を払うべきです。実際、物件から最大の利益を得るために、売主とそのアドバイザーは喜んで家に手早く表面的な改装を施します。業界で最も一般的な手口は、家を空にして家具やアート、花をレンタルし、見学前に飾り付けることです。
驚くかもしれませんが、ステージングと呼ばれるこの簡単な追加装飾によって、販売価格が数万ドルも上昇することがあります。でも心配はいりません。必要以上に家具が少ない部屋や、実用的な物が少なく装飾的な物が多い部屋を探せば、この手口は簡単に見抜けます。例えば、洗濯室には洗剤やクリーナーがあるべきで、花瓶ばかりが並んでいるようではおかしいのです。そして照明には特に注意を払いましょう。すべて点灯させて、実際に機能するのか、それとも単に飾りとして置かれているのかを確認しましょう。コンセントのない隅に置かれているだけかもしれません。もう一つのよくある状況は、所有者が実際にはそこに住んだことがなく、転売目的で改装したケースです。
これは住宅フリッピングと呼ばれ、経済的に魅力的に見える状況を提示することがあります。例えば、所有者が新しい床を敷いたり、新品のエアコンを設置したりしている場合、将来の出費を回避できます。しかし、所有者はそこに住んだことがないため、素晴らしい仕事をする大きな動機がなかったかもしれません。そのため、約束通りに家の状態が完璧かどうかを確実に知るのは難しいのです。
このような状況では、不動産検査員を呼び入れましょう。彼の仕事は、こうした状況を査定し、改装に必要なすべての許可が適切に下りているかを確認することです。家の契約後に、プールが違法に設置されていたと発見したくはないでしょう。
オファーを出す前に専門家による検査が不可欠です。
気に入った物件を評価するために検査員を雇うことに躊躇していますか？でも、その必要はありません——検査は当然のことなのです。実際、購入契約には、検査結果に不満がある場合、買主が契約を解除できるという条項が含まれていることがよくあります。だからこそ、ほとんどの買主は住宅の状態の概要を把握するために一般検査を設定します。
住宅ローンの貸し手がしばしば要求する二次検査もあります。シロアリなどの害虫検査です。とはいえ、これは法的義務ではありません。例えばアメリカでは、買主が依頼する検査の数、種類、範囲を決めることができます。実際には「標準的な」検査というものは存在しません。つまり、検査の価格は物件の広さ、販売価格、築年数、その他の特性に応じて200ドルから600ドルまで変わります。不快な驚きを避けるために、期待する内容を明確にしておくのが最善です。
例えば、検査員に家の下に入って基礎を確認してもらいたい場合は、事前に確認し、追加料金を支払う準備をしておきましょう。しかし、雇う検査員の専門的な資格を確認することも重要です。結局のところ、依頼する仕事の資格を持たない人を連れてくるのは避けたいですよね。そして忘れないでください。検査員が絶対にすべてをチェックできると頼りにしてはいけません。あなたにできることは、彼が徹底的な仕事をするよう確認することです。平均的な家は6万個の部品でできており、その多くは他の部品に隠れています。
ですから、売主が過去の検査のコピーを持っているなら、それをガイドとして使うのが良いアイデアです。それを検査員に渡し、彼が確認する間、一緒に時間を過ごすことも計画できます。1時間で全部屋をチェックしたと言うなら、急いでいて重要な詳細を見逃した可能性が高いでしょう。本当に完全な概観を得るには、少なくとも数時間かかることがよくあります。
気に入った物件があれば、オファーを出す時です。
気に入った物件が見つかり、予算内で、住宅ローンの事前承認も得られていれば、オファーを出す準備が整っています。当然、最も難しいのは金額を決めることです。この魔法の数字を決めるには、適切なバランスを見つける必要があります。売主の期待よりも低い額を提示すれば拒否され、高すぎる額を提示すれば払いすぎになります。ですから、妥協点を見つけるために、市場が活況か低迷かを考慮する必要があります。
活況市場とは活気のある市場で、低迷市場とは停滞している市場です。活況市場では、売主が非常に低い価格を設定し、潜在的な買主同士が競り合うのがよく見られます。例えばサンフランシスコ・ベイエリアは、シリコンバレーのテックブームのため一般的に活況市場と見なされています。この市場では需要が非常に高く、家を買うには競争に勝つためだけに希望価格を大幅に上回るオファーをしなければなりません。一方、低迷市場では、売主が物件を売りたがっているため、希望価格を下回る金額を提示しても受け入れられることが多いです。しかし、市場だけでなく、売主の個人的な状況も価格決定に関係します。
ですから、売主の現在の状況について可能な限り知っておくことがあなたの利益になります。例えば、売主が家を相続したばかりで、そこに住んでおらず、ただ処分したいと思っているなら、より低い価格を受け入れると予想できます。または、家が所有者にとって投資物件で、家賃が下落しているなら、割引価格で手放す意思があるかもしれません。
まとめ
不動産が得意分野でなければ、初めてのマイホーム購入は怖くて乗り越えられない課題のように思えるかもしれません。しかし、下調べをきちんと行えば、そうである必要はありません。物件と売主について可能な限り多くの情報を集めることで、適正な価格で夢の家を手に入れることができます。実践的なアドバイス：焦って契約しないこと。
ある日、家賃の小切手を書いているときに、突然お金を無駄にしていることに気づき、家を買う方がずっと理にかなっていると思うかもしれません。それはおそらく正しいでしょう。しかし、その気づきによって、最初に見つけた家を即座に買いに行くべきではありません。現実的には、市場、地域、購入プロセスを研究するために6か月から1年の時間を確保したいところです。覚えておいてください。平均的な住宅購入者は、決断する前に10軒から12軒の家を見学します。
